최근 집값 상승과 대출 규제로 인해 내 집 마련이 점점 어려워지고 있어요.
특히 청년이나 신혼부부처럼 초기 자산이 적은 경우엔 더욱 부담이 크죠.
이런 상황에서 주목받고 있는 제도가 바로
지분형 모기지
예요.
정확한 명칭은 지분형 모기지 주택형 금융제도입니다.
정부와 금융기관이 집을 공동으로 소유하고, 이용자는 낮은 초기 비용으로 내 집 마련이 가능해요.
목차
1. 지분형 모기지란?
지분형 모기지는 주택을 구매할 때 본인과 정부 또는 공공기관이 일정 지분을 나누어 공동으로 소유하는 방식의 금융제도예요.
예를 들어, 내가 70%를 부담하고 정부가 30%를 부담하는 식이에요.
이렇게 하면 초기 비용 부담은 낮아지고, 주택 매각 시엔 지분에 따라 수익을 나누는 구조죠.
2. 정책 배경과 도입 이유
지분형 모기지 제도는 급등한 집값과 대출 규제로 인해 주거 사다리를 잃어버린 무주택 서민을 위한 대안으로 도입됐어요.
기존에는 ‘전세 → 매매’로 가는 구조가 일반적이었지만, 이제는 전세마저 감당하기 어려운 경우가 많아요.
이에 따라 정부는
초기 자본이 부족한 계층도 주거 안정권을 확보할 수 있도록
하기 위해 지분형 모기지를 마련했어요.
또한 장기적으로는 공공이 주택 시장에 참여해 집값 안정에도 도움을 주는 것이 목표예요.
3. 기존 주택지원제도와의 차이점
다양한 주택 금융제도와 비교해볼 때, 지분형 모기지는 다음과 같은 차이가 있어요.
| 항목 | 지분형 모기지 | 보금자리론 | 디딤돌 대출 |
|---|---|---|---|
| 소유구조 | 공공과 공동 소유 | 100% 개인 소유 | 100% 개인 소유 |
| 초기 자금 부담 | 낮음 | 보통 | 낮음 |
| 대출금리 | 일정 수준 이하 유지 | 최대 4%대 | 1~3%대 |
| 매각 시 수익 | 지분 비율대로 나눔 | 전액 본인 | 전액 본인 |
즉, 지분형 모기지는 ‘소유권 일부 양도’라는 전제를 받아들이는 대신 초기 진입 장벽을 낮출 수 있다는 특징이 있어요.
4. 신청 방법과 유의사항
지분형 모기지 신청은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관을 통해 이루어져요.
절차는 아래와 같아요.
✓ 홈페이지 공고 확인
✓ 자격요건(무주택, 소득기준 등) 확인
✓ 청약 신청서 작성 및 접수
✓ 서류심사 및 선정 발표
✓ 계약 체결 및 잔금 납부
주의할 점도 있어요.
✓ 주택 매각 시 공공기관과 수익을 나눠야 하며, 독립적인 처분이 어려울 수 있어요.
✓ 장기적으로 주택 가격 상승 시 수익 일부를 포기하게 되는 구조예요.
✓ 대상 주택과 공급량이 제한적이라 경쟁이 있을 수 있어요.
5. 지분형 모기지의 현실적인 문제점
하지만 한 걸음 물러서서 보면, 이 제도에는 여러 가지 한계와 위험 요소가 숨어 있어요
본질적으로 ‘지분형 모기지’는 완전한 집 소유가 아닌 거주 권한에 가깝습니다.
그리고 그 이면에는 불리한 구조가 자리하고 있어요
(1) 수익 구조의 불합리성
집값이 오르면 수익을 지분대로 나눠야 합니다.
예를 들어 5억 원이 오른 집이라면 정부와 절반씩 나눠야 하므로 실질적인 자산 증식 효과는 떨어지는 거죠.
내가 실거주하면서 관리하고 유지한 집인데, 수익은 절반만 내 것이 되는 셈입니다.
(2) 매도 제약
정부와 공동 소유한 집은 쉽게 팔 수 없습니다.
매매 시 공공기관의 동의가 필요하며, 지분 정산도 복잡하죠.
부동산 시장에서의 유연한 자산 이동이 어렵다는 점은 매우 큰 단점입니다.
(3) 시간이 갈수록 비싸지는 내 지분
공공지분을 나중에 매입할 수 있다고는 하지만, 문제는 집값이 계속 오른다는 점이예요.
결국 미래에 훨씬 비싼 가격으로 정부 지분을 사들여야 하며, 이는 오히려 더 큰 부담이 됩니다.
지분형 모기지 주택형 금융제도, 주담대 1억으로 집을 산다는 말이 멋지게 들리지만, 결국 매달 공공지분에 대한 ‘이자’라는 이름의 월세를 내야 합니다.
예컨대 5억 원의 지분에 연 2%의 이자를 적용하면 월 약 83만 원이고,
대출 원리금까지 합하면 실질 주거비는 월 270만 원 이상이나 되죠.
이쯤 되면, 과연 이게 내 집인지, 아니면 고급 월세인지 혼란이 생길 수밖에 없습니다.
6.집값을 올리는 제도
정책의 핵심 목적이 집값 안정이라고 하지만, 결과적으로는 반대 방향으로 작용할 가능성이 큽니다.
자본금이 적은 사람들까지 매수 시장에 유입되면 수요가 늘고, 공급이 제한적인 서울의 특정 지역 집값은 오를 수밖에 없죠
게다가 정부는 이를 지방 주택이나 중저가 아파트로 확대할 수도 있습니다.
결과적으로 10억 이하의 집들이 인위적으로 수요 집중을 겪으며 가격이 상승하고, 이는 다시 고가 아파트에 영향을 미치는 구조.
결국 지분형 모기지는 실수요자보다는 시장을 자극하는 역할을 하게 되는 거죠
7. 결론
지분형 모기지
는 ‘내 집 마련’의 첫 걸음을 내딛고 싶은 분들에게 실질적인 대안이 될 수 있어요.
특히 청년층, 신혼부부, 무주택 실수요자에게는 매우 유용한 제도죠.
다만 소유권 구조나 매각 시 수익 배분 등의 요소도 꼼꼼히 살펴본 후 접근하는 것이 좋아요.
다양한 제도와 비교해 자신에게 가장 적합한 방식을 선택하길 바라요.